Direto ao ponto
Para saber se o imóvel de temporada dá lucro, não basta olhar o saldo da conta: ele mistura dinheiro que ainda vai sair, repasses atrasados e gastos pessoais. A DRE organiza o mês em receita, custos e resultado, linha por linha, e mostra quanto a operação deixou de fato. Montar uma DRE simples por imóvel, todo mês, é o que permite comparar meses, imóveis e canais com o mesmo critério.
O que a DRE mostra que o saldo da conta não mostra
A DRE, demonstração do resultado do exercício, é o resumo de quanto entrou, quanto custou e quanto sobrou num período. O saldo bancário responde outra pergunta: quanto dinheiro existe agora.
Em temporada, as duas respostas se afastam com facilidade. A plataforma repassa o valor de uma reserva semanas depois da venda; o condomínio do mês vence depois do mês fechado; uma manutenção paga hoje serve para o ano todo. O saldo pode estar alto num mês de prejuízo e baixo num mês de lucro. A DRE corrige isso ao colocar cada receita e cada custo no mês a que pertencem.
As linhas de uma DRE de temporada
A estrutura é a mesma para um imóvel ou para vários. O que muda é o detalhamento de cada linha:
| Linha | O que entra |
|---|---|
| Receita bruta | Diárias e taxas cobradas do hóspede |
| (−) Deduções | Comissões das plataformas e do gateway |
| = Receita líquida | O que fica depois das deduções |
| (−) Custos variáveis | Limpeza, lavanderia, amenities, consumo |
| = Margem de contribuição | Quanto as reservas pagam dos custos fixos |
| (−) Custos fixos | Condomínio, IPTU, internet, sistemas |
| = Resultado operacional | Lucro antes de impostos e juros |
| (−) Impostos e juros | Tributos do período e juros de dívida |
| = Resultado líquido | O que a operação deixou no mês |
A divisão entre custo fixo e custo variável é o que dá utilidade à DRE: o custo variável cresce com a ocupação, o fixo não. É essa separação que mostra quanto cada reserva contribui para pagar a estrutura.
Um exemplo com números
Um exemplo hipotético de um mês de um apartamento:
- Receita bruta: R$ 12.000.
- Comissões das plataformas: R$ 1.800.
- Receita líquida: R$ 10.200.
- Custos variáveis (limpeza R$ 1.400, lavanderia R$ 300, amenities R$ 200): R$ 1.900.
- Margem de contribuição: R$ 8.300.
- Custos fixos (condomínio e IPTU R$ 1.500, luz e água R$ 700, internet R$ 150, sistemas R$ 250): R$ 2.600.
- Resultado operacional: R$ 5.700.
- Impostos do período, que dependem do enquadramento de cada caso (aqui, R$ 600 só para o exemplo): R$ 600.
- Resultado líquido: R$ 5.100.
O número que mais ensina não é o último. É a margem de contribuição: com R$ 8.300 de margem e R$ 2.600 de custo fixo, o imóvel tem folga. Se a margem cair para perto do custo fixo num mês de baixa, o imóvel passa a operar no limite. Esse ponto é o break-even.
Caixa ou competência: qual critério usar
Existem dois jeitos de colocar os valores no mês. Pelo regime de caixa, a receita entra quando o dinheiro chega e a despesa quando é paga. Pelo regime de competência, cada valor entra no mês a que se refere: a diária de setembro conta em setembro, mesmo que a plataforma pague em outubro.
Para decidir, a competência mostra melhor o desempenho do mês. Para controlar o dinheiro, o caixa é mais fiel. O essencial é escolher um critério e manter, para que um mês possa ser comparado com o outro. A diferença entre os dois está detalhada no verbete de regime de caixa e competência.
Por imóvel, por proprietário ou pela operação inteira
Quem tem um imóvel faz uma DRE só. Quem tem vários precisa de uma por imóvel e de uma consolidada: a soma esconde o imóvel que dá prejuízo atrás dos que dão lucro.
Para uma administradora, há uma distinção importante. A receita da administradora não é o aluguel do proprietário, é a taxa de administração que ela cobra. A DRE da empresa de gestão tem como receita essas taxas, e como custos a equipe, os sistemas e a estrutura dela. A DRE de cada imóvel, com o aluguel inteiro, é a base do repasse ao proprietário e do relatório mensal que ele recebe.
O que fazer com o resultado
A DRE só vale se gerar decisão. Três perguntas para fazer todo mês:
- A margem está caindo? Se a receita líquida cresce e a margem não, os custos variáveis subiram. A margem líquida por imóvel mostra onde.
- Algum canal custa mais do que parece? A comissão de cada plataforma muda o que sobra de cada reserva. A conta por reserva está em margem líquida por reserva.
- O ano fecha? Some os meses e compare com o investimento, como em calcular o ROI real de um imóvel.
Para a DRE ter números confiáveis, três coisas precisam estar no lugar: o dinheiro dos imóveis separado das contas pessoais, assunto de como separar o dinheiro dos imóveis; o caixa acompanhado por imóvel, em fluxo de caixa com vários imóveis; e, quando a operação cresce, alguém para cuidar da parte fiscal, tema de quando contratar um contador.
No Staymin, o relatório financeiro soma receitas e despesas do período por categoria e mostra o saldo, com filtro por imóvel, e pode ser exportado em planilha ou PDF. Ele é um ponto de partida para montar a DRE de cada imóvel sem reconstruir os lançamentos à mão.
