O que é a Reforma Tributária (IBS/CBS)
A Reforma Tributária aprovada pela Emenda Constitucional 132/2023 substitui um conjunto de tributos atuais — entre eles ISS, PIS, Cofins, ICMS e IPI — por dois novos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, de competência estadual e municipal) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, de competência federal), ambos seguindo o modelo de imposto sobre valor agregado (IVA) usado em boa parte do mundo. A transição é gradual, começando com testes em 2026 e se estendendo até 2033, quando o sistema antigo é totalmente substituído — o que significa que, na prática, quem administra temporada vai conviver com os dois sistemas coexistindo por vários anos.
Como a transição funciona na prática, ano a ano
O cronograma legal prevê fases: 2026 é ano de teste, com alíquotas simbólicas de IBS e CBS cobradas em paralelo ao sistema atual, sem substituir de fato os tributos antigos ainda — o objetivo dessa fase é calibrar sistemas e processos, não arrecadar de forma relevante. A partir de 2027, CBS começa a substituir PIS e Cofins de forma mais efetiva. O IBS entra em vigor de forma crescente entre 2029 e 2032, reduzindo progressivamente ICMS e ISS na mesma proporção, até a substituição completa em 2033. Para uma administradora ou property manager, isso significa acompanhar, ano após ano, qual fração da alíquota antiga (por exemplo, o ISS municipal sobre hospedagem) ainda se aplica e qual fração já foi substituída pelo novo sistema — um cálculo que a contabilidade responsável pela operação precisa atualizar a cada mudança de fase, não configurar uma vez e esquecer.
Erros comuns / Pontos de atenção
- Assumir que a alíquota efetiva vai ficar igual à de hoje. O objetivo declarado da reforma é simplificação, não necessariamente redução de carga — em alguns setores de serviço, incluindo possivelmente hospedagem, a alíquota efetiva pode subir em relação ao regime atual.
- Ignorar a transição e só se preocupar quando o sistema antigo acabar. Como a transição é gradual e já começou em 2026, tratar isso como “problema de 2033” ignora que já existe obrigação paralela rodando nos anos intermediários.
- Não diferenciar o tratamento entre MEI/pessoa física e empresa optante do Simples ou Lucro Presumido. Regras de transição podem (e tendem a) ser diferentes conforme o regime tributário do administrador, algo que ainda depende de regulamentação específica.
- Achar que ISS simplesmente “vira” IBS/CBS sem mudança de fundo. A lógica de não cumulatividade do novo sistema é estruturalmente diferente da lógica atual — não é uma simples troca de nome do imposto, é uma mudança de mecânica de cálculo e de crédito tributário.
- Deixar de reorganizar o registro fiscal esperando a regulamentação final antes de agir. Esperar a poeira assentar antes de organizar receita por imóvel e por mês é adiar um trabalho que vai ser necessário de qualquer forma, independente de como a alíquota final ficar definida.
O que já está definido, e o que ainda depende de regulamentação
O que já está estabelecido na legislação: a existência dos dois novos tributos, o cronograma geral de transição, e o princípio de não cumulatividade (crédito do imposto pago na cadeia anterior, diferente do acúmulo que existe hoje em alguns tributos). O que ainda depende de regulamentação infralegal e pode mudar até a implementação completa: alíquotas exatas por setor, tratamento específico para locação de imóveis e hospedagem, e regras de transição aplicáveis a pequenos prestadores — inclusive administrador individual ou MEI que aluga por temporada. Como o tratamento específico para aluguel de temporada dentro do novo sistema ainda está em definição regulamentar, a orientação mais segura é acompanhar as atualizações e consultar um contador para o seu caso específico, em vez de assumir que a regra atual de ISS simplesmente vai “virar” IBS/CBS sem mudança de fundo.
Por que isso importa para quem administra temporada
Hoje, ISS municipal incide, em muitos municípios, sobre serviço de hospedagem — a reforma muda essa estrutura para o modelo IBS/CBS, com potencial de alterar tanto a alíquota efetiva quanto quem é obrigado a recolher. Isso também interage com o regime de caixa ou competência usado para apurar receita: o novo sistema exige registro por operação de forma mais granular, o que torna ainda mais importante ter o histórico de receita por imóvel e por mês organizado desde já.
Por que controlar isso no sistema, e não na planilha
Independente de como a alíquota final ficar definida, o que já dá para preparar hoje é a organização do próprio registro fiscal — receita por imóvel, por mês, com histórico auditável — já que qualquer novo tributo vai continuar exigindo esse tipo de dado como base de cálculo. O Staymin mantém histórico de repasse e receita por imóvel com relatório exportável, o que dá à administradora uma base já organizada para entregar ao contador em qualquer fase da transição, em vez de depender de reconstrução manual do histórico quando a nova regra específica for finalmente publicada.
