O que diz o Art. 48 da Lei do Inquilinato
O art. 48 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) define a locação por temporada como o contrato de imóvel mobiliado, residencial ou comercial, com prazo de até 90 (noventa) dias, para uso determinado — lazer, tratamento de saúde, realização de obras na residência do locatário, temporada de eventos, entre outros. É esse enquadramento legal que diferencia, no papel, uma reserva de temporada (como as feitas por Airbnb, Booking ou diretamente com o proprietário) de um contrato de aluguel residencial comum, regido por outro conjunto de regras dentro da mesma lei.
Como o enquadramento funciona na prática
Na prática, o art. 48 opera como uma porta de entrada: se a estadia cabe nos requisitos (prazo até 90 dias, imóvel mobiliado, finalidade de temporada), o contrato se enquadra no regime especial dos arts. 48 a 50 da lei, que autoriza cobrança antecipada e prevê regras de rescisão específicas. Um cenário comum ilustra o risco de ignorar isso: um proprietário aluga um apartamento mobiliado para um hóspede por 45 dias via reserva direta, sem contrato formal. Perto do fim do prazo, o hóspede pede para ficar mais 60 dias, totalizando 105 dias corridos sem nova formalização. Ao ultrapassar o limite de 90 dias, a estadia deixa de se enquadrar automaticamente como temporada e pode ser reinterpretada como locação residencial comum — regime que exige aviso prévio, tem regras de despejo mais lentas e não permite a mesma cobrança antecipada. Um novo contrato de temporada, assinado antes de estourar o prazo, evita essa reclassificação indesejada.
Erros comuns / Pontos de atenção
- Deixar a estadia ultrapassar 90 dias sem novo contrato — a extensão informal de uma reserva de temporada além do limite legal é o erro mais comum e o de maior risco jurídico, porque muda o regime aplicável sem que ninguém perceba no momento.
- Alugar imóvel sem mobília e tratar como temporada — a mobília e as utilidades básicas (louça, roupa de cama, eletrodomésticos) fazem parte da caracterização como temporada; um imóvel vazio tende a descaracterizar o enquadramento do art. 48, mesmo com prazo dentro do limite.
- Não formalizar contrato para reservas diretas — reservas feitas por Airbnb ou Booking têm os termos da própria plataforma como respaldo; reservas diretas sem contrato escrito ficam sem essa proteção, dificultando provar o enquadramento como temporada se for questionado.
- Confundir cobrança antecipada com direito de reter caução indevidamente — a lei autoriza cobrar o total da diária antecipadamente, mas isso não se confunde com as regras específicas de retenção de caução em caso de dano ao imóvel.
- Ignorar a presunção de prorrogação por prazo indeterminado — se o imóvel não é devolvido ao fim do prazo de temporada e não há novo contrato, a lei presume prorrogação por prazo indeterminado, sujeitando o contrato às regras gerais de locação — bem menos favoráveis ao proprietário do que o regime de temporada.
Este resumo tem finalidade informativa — decisões contratuais específicas devem ser validadas com um advogado, considerando o caso concreto e eventuais particularidades municipais.
Por que controlar isso no sistema, e não na planilha
O enquadramento legal em si não muda com o sistema usado, mas o controle de prazos que a lei exige — duração de cada estadia, data exata de início e fim, histórico de prorrogações por imóvel — é exatamente o tipo de dado que se perde numa planilha com reservas espalhadas por várias abas e sem alerta automático de prazo. Ter o histórico completo de cada reserva, com data exata de entrada e saída e o histórico de alterações auditável, é o que permite provar o enquadramento como temporada se for questionado — e perceber, antes que aconteça, quando uma estadia está prestes a ultrapassar os 90 dias do art. 48.
